Bat dong san Ninh Binh

Sau nhiều năm liền tăng giá liên tục, lên tới vài trăm phần trăm, hiện giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố lớn đang ở mức quá cao, có thể nói là "hoàn toàn ảo". Mức giá này vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân, quá khả năng chi trả của đại đa số những người có nhu cầu thực về nhà ở.

Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú..., một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng...

Riêng khu vực Sóc Sơn, nhờ thông tin di dời các trường ĐH về đây, giá đất tại các xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cường... đều tăng mạnh, lên mức 3-5 triệu đồng/m2, thậm chí khu đất có vị trí đẹp tăng giá tới 100 - 300% so với hồi đầu năm 2010.

Tại Đông Anh, thông tin cầu Nhật Tân đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể thông xe vào cuối năm 2013 đã thổi giá bất động sản khu vực này lên một mặt bằng mới. Đất ở đây không còn giá 10-15 triệu đồng/m2 như trước nữa mà đã lên thấp nhất là 25 triệu đồng/m2. Riêng giá đất 2 bên cầu Nhật Tân thì tăng từng ngày, lên đến 40-50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng "con sóng" này là do các "cò đất" và các "đội lái" tạo lên. Hiện giá đất các khu vực này đang quay trở về giá trị thực sau "cơn sốt" ngắn ngủi.

Các cơn sốt bất động sản tại các thành phố lớn sau nhiều năm đã lan dần ra các tỉnh thành khác. Nửa đầu năm 2011 thì các phong trào đầu tư bất động sản tiếp tục phát triển tương đối mạnh tại rất nhiều tỉnh, thành phố. Giá nhà đất tại nhiều nơi cũng tăng từ vài chục đến vài trăm phần trăm chỉ trong vòng một vài năm do nhiều người có tiền đã đầu tư vào đất đai.

Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bình lặng, không có nhiều chuyển biến rõ rệt. Giá bất động sản vẫn tiếp tục đi ngang, riêng có giá đất nền khu vực quận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ, từ 7-10% so với thời điểm cuối 2010 do có sự tham gia mua để đầu tư của những người có tiềm lực tài chính.  Còn lại giao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà giá trung bình.

Từ khoảng giữa năm, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011,thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản.

Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng giảm. Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh. Kịch bản "Ba Vì" gần như được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.

Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao... Điển hình là dự án UCity (Hà Đông) bán căn hộ tặng sàn thương mại cho khách hàng thanh toán tiền 1 lần; Công ty Bemes chính thức hạ giá bán dự án căn hộ VP3 bán đảo Linh Đàm xuống còn 25 triệu đồng/m2, giá bán cách đây 7 tháng là 30-32 triệu đồng/m2; dự án chung cư CT6 Xa La cũng được chủ đầu tư quyết định giảm giá 4 - 5 triệu đồng/m2 căn hộ. Hiện, giá chung cư ở mức 15 - 17 triệu đồng/m2 tùy căn...

Thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Tính tới thời điểm cuối năm 2011, các dự án phía Tây có mức tụt giá lên đến 20-30% như Kim Chung Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú...  Đây được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay.

Ngay cả thông tin Quy hoạch thủ đô được phê duyệt vào tháng 7/2011 cũng không làm cho thị trường "nhúc nhích"... Giới đầu tư vẫn tỏ ra không mấy mặn mà bởi dù đồ án đã được được duyệt nhưng mới chỉ dừng ở cấp độ chung, còn các quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, các dự án trọng điểm thì vẫn là những ẩn số.

Phân khúc chung cư giá rẻ tuy có xu hướng ổn định hơn nhưng giao dịch vẫn thưa thớt và hiện giá cũng giảm khoảng 5-15% so với thời điểm tháng 4/2011.

"Cờ đã về tay" nhưng người mua vẫn chờ đợi khiến thị trường lao dốc nhanh chóng. Thị trường Tp.HCM và bất động sản cho thuê tiếp tục ảm đạm và giảm giá.

Tại Tp.HCM, thị trường bất động sản cũng bị tác động nhiều từ chủ trương siết tín dụng của Ngân hàng, nhưng có vẻ "nhẹ" hơn so với thị trường Hà Nội bởi khu vực này đã qua thời hoàng kim và bắt đầu điều chỉnh từ một vài năm trước. Giá bất động sản tại đây dù không giảm mạnh tới mức như khu vực Thủ đô nhưng cũng đang phải "chịu trận" trước tình trạng cung tăng - cầu giảm.

Cụ thể, giá một số dự án đất nền tại khu vực như quận 2, quận 9, huyện Nhà Bè... vào thời điểm này có hiện tượng giảm giá từ 10 - 20% so với giữa năm. Tại khu Nam Sài Gòn, đất nền giảm với tỷ lệ cao hơn khu Đông Sài Gòn. Tuy nhiên, tình hình giao dịch vẫn rất ảm đạm.

Sự kiện thông xe hầm Thủ Thiêm vào cuối tháng 11 cũng không vực dậy được tình trạng trì trệ của phân khúc đất nền khu vực quận 2, quận 9. Giá đất khu vực này dù đã giảm nhưng thực tế vẫn đang bị "treo" ở mức cao, người có nhu cầu thực khó tiếp cận được, nhà đầu tư thì dè dặt mua vào. Nhiều người bắt đầu chuyển hướng sang đầu tư vàng và gửi tiết kiệm ngân hàng, lợi nhuận dễ nhìn thấy hơn đầu tư vào bất động sản thời điểm hiện nay.

Đối với mảng căn hộ, trước tình trạng khó khăn về tài chính, nhiều chủ đầu tư đã phải quyết định giảm giá "sốc" để mong thu hồi lại vốn. Đơn cử như dự án căn hộ Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) do CTCP Địa ốc Dầu khí làm chủ đầu tư giảm giá 35%, từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu đồng/m2. Dự án An Tiến (huyện Nhà Bè, Tp.HCM) của Công ty Sài Gòn Mekong cũng giảm giá bán từ mức 20 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2.

Mặc dù mức giá giảm khá mạnh nhưng người mua thì vẫn "không việc gì phải vội". Đại đa số đều có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp tục đi xuống. Những giao dịch thành công diễn ra chủ yếu từ đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, mua nhà để ở.

Càng về cuối năm, thị trường BĐS trên cả 2 miền Nam - Bắc càng trở nên ảm đạm. Giới chuyên môn nhận định, thị trường địa ốc đang có diễn biến rất xấu, giá vẫn tiếp tục giảm nhưng giao dịch gần như không có, hầu hết các văn phòng nhà đất, sàn giao dịch chỉ hoạt động cầm chừng, nhiều đơn vị nhỏ lẻ phải đóng cửa. Tại thời điểm cuối năm 2011, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái gần như "tê liệt", sự quan tâm của người mua và số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại đây, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội.

Trong khi thị trường 2 miền Bắc - Nam đều gặp khó thì có một điểm sáng nhỏ trên thị trường BĐS nửa cuối năm 2011 là một số dự án ở ven Sài Gòn như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ... vẫn giao dịch khá tốt bởi giá rẻ. Đa số sản phẩm tại các dự án này là các nền đất có giá chỉ từ 150-350 triệu đồng /nền đất. Nhiều người mua đất nền giá rẻ vùng ven trong thời điểm này nhằm bảo toàn dòng vốn nhàn rỗi và kỳ vọng sinh lời trong trung hạn 3-5 năm.

Một nghịch cảnh dễ thấy trên thị trường BĐS 2011 là mặc dù tỉ lệ lợi nhuận lâu nay rất cao nhưng hiện nay nhiều đơn vị, cá nhân tham gia vào lĩnh vực này đều rơi vào cảnh khốn đốn, những nhà đầu tư lướt sóng gần như bị "chết chìm" vì vay tiếp vốn không được, thậm chí đến hạn trả nợ, bán cắt lỗ cũng không xong. Hiện tượng bán phá giá thị trường diễn ra phổ biến. Nhiều dự án phải đổi chủ, chậm tiến độ; không ít doanh nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Mọi hình thức khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng cho khách hàng mua bất động sản của các chủ đầu tư đều không cải thiện được tình hình.

Trước tình trạng thị trường "đóng băng" trên diện rộng, thanh khoản kém, nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng sang đầu tư phân khúc nhà nhà giá rẻ hoặc trung bình, nhà riêng có diện tích nhỏ... Họ cho rằng đây mới là điểm đầu tư an toàn vì phân khúc này có luôn tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, do có nhiều khó khăn nên thực tế số dự án phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân được triển khai còn rất ít.

Về thị trường bất động sản cho thuê, nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh trong khi nguồn cầu không có nhiều khởi sắc dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các phân hạng trong suốt cả năm, đặc biệt là quý 4/2011. Trong khi các văn phòng hạng A, B tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn đang khó khăn để lấp đầy các sàn thì một lượng sàn văn phòng lớn lại được tung ra tại các dự án như Bitexco Financial Tower, Ree Tower, Green Power (Tp.HCM), Keangnam Hanoi Landmark Tower (Hà Nội)... Thị trường lần đầu tiên chứng kiến sự giảm giá và trống sàn của một số văn phòng cao cấp khu vực trung tâm HN và Tp.HCM. Văn phòng hạng A và hạng B có sự sụt giảm về giá lớn nhất so với văn phòng hạng C và các văn phòng tư nhân xây dựng.

Ở các phân khúc khác, vào quý 1-2/2011, phân khúc căn hộ cho thuê có dấu hiệu khả quan, tỉ lệ lấp đầy cao do quy định của Bộ xây dựng không cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng chỉ áp dụng với một số trường hợp. Tuy nhiên, vào các quý 3-4/2011, cùng với những biến động không tốt của thị trường, một số vấn đề liên quan đến an ninh, phòng chống cháy nổ tại các khu chung cư cũng như những lùm xùm giữa các đơn vị đầu tư, quản lý và người dân tại các khu chung cư cao cấp, lượng cầu của mảng căn hộ cho thuê giảm dần và tỉ lệ trống sàn chung cư tăng mạnh. Giá thuê căn hộ cũng có xu hướng giảm.

Sau khởi sắc của mảng mặt bằng bán lẻ cho thuê vào quý 3/2010, việc hàng loạt trung tâm thương mại lớn được khai trương trong năm 2011 (Pico Mall, Savico Mega Mall, Crescent Mall...) trong khi nền kinh tế không có nhiều dấu hiệu sáng sủa dẫn đến việc dư thừa nguồn cung. Tại hầu hết các trung tâm thương mại đều có tình trạng trống sàn cho thuê và thưa thớt giao dịch.

Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn TTTM cho thuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn. Nhiều KH không đủ ngân sách để duy trì sàn tại các văn phòng, chung cư đã lựa chọn thuê văn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm vừa để tiết giảm chi phí, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực.

Tình hình này dẫn đến việc các nhà đầu tư, quản lý tòa nhà văn phòng cao cấp, TTTM phải cân nhắc và thận trọng với thời điểm và quy mô khai trương các dự án BĐS của mình, đồng thời phải áp dụng nhiều phương pháp mới cùng với việc giảm giá thuê như nâng cao chất lượng dịch vụ, chấp nhận cắt lẻ sàn cho khách hàng thuê với diện tích nhỏ...

Batdongsan.com.vn